Сколько стоят ключи от квартиры
Как избежать денежных конфликтов при заселении квартир в новостройках
Каждый, кто хоть раз брал жилище в новостройке, знает: получить ключи можно только после оплаты вступительного взноса. Стоимость вписки достаточно велика и может достигать 1% от цены квартиры. Базу этой суммы обычно составляют коммунальные платежи за весь период с момента сдачи дома в эксплуатацию до передачи ключей новенькому собственнику. Также в нее врубается плата вперед за вывоз строительного мусора, за охрану дома до момента его полного заселения и часто —за услугу т.н. «технического надзора» со стороны управляющей компании (УК) за ремонтом квартиры. Время от времени от жильцов требуют оплатить ремонт лифтов, «не созданных для подъема грузов», внести квартплату за полгода вперед, застраховать квартиру и т. д. Все это становится предпосылкой бессчетных конфликтов обитателей с УК и застройщиками, часто дело доходит до суда, известны даже случаи расторжения контракта купли-продажи жилища. Разглядим юридические и экономические нюансы задачи.
Кто должен платить за квартиру
Представьте ситуацию: вы пришли в магазин после обеда, избрали продукт, но на кассе с вас требуют огромную сумму, чем указана на ценнике, так как аренда дорогая, а утром покупателей было не достаточно. Приблизительно так же большая часть собственников жилища воспринимают требование рассчитаться за коммунальные услуги за период с момента сдачи дома до покупки квартиры. «А кто же их оплатит?» — возражают обычно управляющие компании, отказывающиеся дать ключи без квитанции с отметкой банка. Прямой ответ на этот вопрос дает законодательство.
«В согласовании со статьей 210 Штатского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если другое не предвидено законом либо контрактом. А согласно пт 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме должен нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения соразмерно собственной доле в праве общей принадлежности на это имущество. Но, в силу подпункта 6 пт 2 статьи 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги появляется у лица, принявшего помещение от застройщика по передаточному акту либо иному документу о передаче с момента таковой передачи. И если в договоре с застройщиком обозначено другое, то он недействителен в этой части, потому что может быть признан жалким на основании статьи 168 ГК РФ, которая говорит, что сделка, нарушающая требования закона либо другого правового акта, является оспоримой», — комментирует Денис Крючков, коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом».
Другими словами если вы приобрели квартиру в доме, сданном в эксплуатацию до совершения сделки, восполнить расходы на коммунальные услуги за истекший период вы никому не должны. Более того, эти издержки по закону несет застройщик. В подпункте 7 пт 2 статьи 153 ЖК РФ прямо сказано, что обязанность платить за коммунальные услуги «в отношении помещений в данном доме, не переданных другим лицам по передаточному акту либо иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию» должен застройщик.
Таким макаром, закон полностью совершенно точно гласит о том, что брать плату с собственника за период до покупки жилища – нелегально. Принципиально осознавать, что это не распространяется на дольщиков, приобретающих квартиру на шаге строительства, так как практически они становятся собственниками до ввода дома в эксплуатацию.
Что касается интересов застройщика, то методов избежать денежных утрат у него огромное количество: к примеру, включение ожидаемых эксплуатационных издержек в цена жилища либо, напротив, ее понижение с целью ускорения продаж (рынок поможет отрегулировать стоимость). К тому же сами издержки можно серьезно уменьшить, если еще на стадии проектирования дома задуматься об сбережении энергии.
Как уменьшить объем коммунальных платежей в новеньком доме
«Согласно данным Росстата, до половины коммунальных расходов приходится на долю отопления и жаркого водоснабжения (ГВС). На данный момент большая часть застройщиков уже устанавливают в новостройках термическую автоматику — личные термические пункты, ограничивающие потребление тепла реальной внутренней потребностью в нем. Это исключает “перетопы” по вине теплосетей и понижает уровень издержек на ГВС. Но при всем этом в Рф все еще преобладает застройка с вертикальной стояковой разводкой системы отопления. Даже если батареи в пустующих квартирах отключены, стояки огромную часть года все равно остаются жаркими, что ведет к значимым дополнительным теплоотдачам. Не считая того, с горизонтальной разводкой намного проще найти границу меж общедомовой и личной собственностью и организовать поквартирный учет тепла», — комментирует Антон Белов, заместитель директора отдела термический автоматики компании «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования.
Как разъясняет спец, в пустующих помещениях до момента их заселения довольно поддерживать температуру на уровне плюс 14 градусов. Это может быть, если в здании реализована горизонтальная поэтажная разводка отопления. При таковой схеме стояки находятся в местах общего использования, а любая квартира имеет свой термический ввод, на котором установлены запорно-регулирующая арматура и теплосчетчик. До момента заселения подачу теплоносителя в жилые помещения можно или вообщем перекрыть (если температура на улице не ниже минус 5–10 градусов), или ограничить нужным минимумом. Это дозволит избежать никчемных утрат тепла. К тому же горизонтальная система проще и эффективнее в эксплуатации и обеспечивает более высочайший уровень защиты от аварийных затоплений.
«Чтобы современные строения с горизонтальной разводкой начали замещать архаичную застройку со стояками в каждой комнате, необходимы стандартизированные инженерные решения, которые застройщики могут использовать в собственных проектах. К примеру, на рынке не было этажных распределительных узлов для систем отопления с коллектором поперечником 50 мм (ДУ 50), а при наименьшем поперечнике в домах с большой площадью либо числом квартир на этаже вероятны препядствия: недостающий прогрев отопительных радиаторов и завоздушивание. Потому мы специально разработали поэтажные распределительные узлы TDU-3 со железным коллектором, имеющим нужные свойства, которые можно использовать в всех проектах», — добавляет Антон Белов («Данфосс»).
Спец уделяет свое внимание еще на одно событие. Сейчас фактически во всех новостройках отопительные батареи оснащаются автоматическими радиаторными терморегуляторами. Такое устройство состоит из клапана и регулирующей ручки с термостатом. Достаточно нередко при монтаже ручки не устанавливают, выдавая их жильцам при заселении. В итоге перекрыть батареи нельзя, они отапливают пустые квартиры, а застройщик несет дополнительные убытки, которые пробует переложить на покупателя. Тогда как их можно вообщем избежать.
Вывоз мусора и охрана
Эти вопросы могут быть решены по-разному, потому собственникам и застройщику необходимо просто отыскать общий язык и придти к совместному решению. Объем строительного мусора, производимого новостройкой, в какой все делают ремонты, вправду очень велик, и кто-то должен его вывозить. Возлагать на то, что любая квартира будет делать это без помощи других, управляющая компания не может, ведь за состояние дома и придомовой местности отвечает конкретно она. Потому централизованный вывоз строительного мусора — решение полностью логичное.
Конфликты обычно появляются из-за того, что не у всех жильцов объем ремонта однообразный. Кто-то разламывает стенки, другой только клеит обои, а 3-ий вообщем купил квартиру с отделкой и не осознает, почему он должен оплачивать вывоз чужого мусора.
Но на практике все еще проще. Дело в том, что пока длятся ремонты, мусоропроводы обычно находятся в законсервированном состоянии, а все отходы жильцы выбрасывают в контейнеры, которые созданы для строительного мусора. Если процесс организован нормально, то с жильцов не берут средства за сервис мусоропроводов, а цена вывоза контейнеров выходит как раз приблизительно таковой же. Таким макаром, никто не платит ничего излишнего.
Что касается охраны, то до момента возникновения в подъездах консьержей ее обычно производит ЧОП. Цена должна быть приблизительно схожей, но если квартир продано незначительно, то в пересчете на каждую выходит дороже. И тут нужен логичный компромисс: так как охрана нужна как жителям, так и застройщику, еще пока владеющему частью квартир, оплату услуг личного охранного предприятия придется разделять меж обеими заинтересованными сторонами.
Технический надзор
А вот тут есть повод возмутиться, так как имеет место очевидное навязывание услуги, что прямо противоречит статье 16 Закона РФ «О защите прав потребителей». Жилищный кодекс никаких оснований для технического надзора со стороны управляющих компаний за ремонтом в квартирах не содержит.
В большинстве случаев эксплуатирующие организации стращают новых собственников вероятными нарушениями правил монтажа электрического оборудования, и а именно внутриквартирной проводки. Но при всем этом часто происходит замена понятий.
Вправду, в Постановлении Правительства РФ № 334 от 21 апреля 2009 года сказано, что согласование и допуск бытовых электроустановок (внутриквартирных электросетей) мощностью до 15 кВА (большая часть квартир) производит эксплуатирующая организация дома. Потому собственник должен предоставить в УК электропроект, указав, что это схемы его квартиры. Если планировка свободная, то аналогичное правило действует и в отношении сантехнических коммуникаций. Да и только: все это делается в уведомительном порядке, требование УК заказать проект у нее либо обозначенной ей посторонней организации, также оплатить его экспертизу и утверждение — нелегально.
Из этого, вобщем, не следует, что можно работать с электрикой либо создавать перепланировку без проекта либо с нарушением действующих норм, поручая подобные работы дяде Васе без лицензии, контракта и гарантии. Речь только о том, что собственники сами вправе выбирать проектировщиков и исполнителей и не должны оплачивать никакие согласования.
Остальные платежи
Сначала это оплата коммунальных услуг за несколько месяцев вперед. Время от времени таковой порядок предусмотрен особым постановлением местной исполнительной власти, потому застройщики и УК должны делать данное предписание. Собственникам же лучше навести справки заблаговременно, чтоб осознавать, как правомерно требование.
При всем этом очень принципиально кропотливо изучить контракт, так как некие застройщики заместо положения, обязывающего покупателя оплатить коммунальные услуги за несколько месяцев вперед с момента приобретения квартиры, указывают в тексте период с момента ввода дома в эксплуатацию или преднамеренно нечетко обозначают начало отсчета. Следует направить на это внимание до подписания, чтоб позже не растрачивать время на споры и суды.
А вот что касается принудительного страхования, то это еще одна навязанная услуга, и от нее необходимо смело отрешаться.
Дополнительные поборы (на ремонт лифтов и остальные) также нелегальны. Лифты рассчитаны на определенный вес, независимо от того, вес это людей, стройматериалов либо мебели. И если правила их эксплуатации соблюдаются, то совсем непринципиально, что конкретно перевозят жильцы.
Мы попытались собрать воедино более распространенные вопросы относительно денежных разногласий меж покупателями жилища в новостройках и застройщиками (либо управляющими компаниями). Возлагаем надежды, что этот материал поможет сторонам избежать таких конфликтов, руководствуясь буковкой закона и здравым смыслом.
Дюбель FISCHER FU 10 х 60 универсальный 53268
Геометрия нейлонового универсального дюбеля позволяет производить надежный распор в полнотелом строительном материале и принудительную анкеровку формой в пустотелом кирпиче либо пустотелых стенках. Универсальная конструкция гарантирует надежную установку фактически во всех строй материалах. Стопорный элемент предутверждает прокручивание дюбеля в просверленном отверстии. Кромка дюбеля не позволяет ему проваливаться в отверстие на огромную глубину, чем предвидено. Подходит для использования в бетоне, пустотелых бетонных плитах, природном камне с плотной структурой, полнотелом кирпиче, силикатном полнотелом кирпиче, полнотелых блоках из легкого бетона, газобетоне, полнотелых гипсовых панелях, кирпиче с вертикальными пустотами, силикатном пустотелом кирпиче, пустотелых блоках из легкого бетона, плитах из пустотелого кирпича, пустотелых бетонных блоках и т.д., гипсокартоне, ГВЛ, ДВП, ДСП. Для крепления картин, детектров движения, ламп, плинтусов, электронных выключателей, легких полок, вешалок для полотенец, легких зеркал, почтовых ящиков, корзин, карнизов для штор и т.д.